Crédito hipotecario con cuota inicial mínima: requisitos

Antes de elegir un préstamo con cuota inicial mínima (pie bajo) necesitas entender qué exige la banca chilena, cómo operan la garantía estatal FOGAES y el nuevo subsidio a la tasa (-60 pb) y qué precauciones impone la Ley 18 010 sobre prepago.

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Panorama 2025 – 2026 de créditos con pie mínimo

Desde que el Programa de Garantías FOGAES extendió el aval estatal al 60 % del saldo para viviendas nuevas ≤ 4 000 UF, varios bancos lanzaron líneas con pie 10 % y tasa rebajada gracias al subsidio al dividendo de 60 puntos base. BancoEstado ofrece “Hipoteazo FOGAES” con 90 % de financiamiento, Bci financia hasta 90 % con seguimiento digital, y al menos doce entidades adjudicaron cupos en la licitación de junio 2025.

Financiamiento máximo por tipo de producto

• Bancos universales: hasta 90 % (pie 10 %) con FOGAES activo.
• Mutuos endosables emitidos por compañías de seguros: 85 % típico.
• Letras hipotecarias: hasta 90 % en campañas puntuales.

FOGAES y subsidio a la tasa: eje del pie 10 %

En qué consiste la garantía estatal

La Ley 21 514 autoriza al Estado a caucionar hasta 60 % del capital inicial; la vivienda debe ser nueva y costar ≤ 4 000 UF. Con ello, la banca asume menos riesgo y puede exigir solo 10 % de pie.

Subsidio al dividendo

Promulgado en mayo 2025, rebaja en 0,61 % – 1,16 % anual la tasa fija durante cinco años; equivale a ahorrar ~28 millones en un crédito de 4 000 UF a 30 años.

Requisitos comunes en la banca

Identidad y residencia

Chilenos o extranjeros con permanencia definitiva; RUT vigente y mayoría de edad. Banco de Chile exige que edad + plazo ≤ 82 años.

Ingresos y capacidad de pago

Ratio dividendo/ingreso ≤ 30 %. BancoEstado pide antigüedad laboral de 12 meses; Scotiabank valida boletas de honorarios 12 meses para independientes.

Pie mínimo y ahorro verificable

10 % si la operación está cubierta por FOGAES y la vivienda es nueva; 20 %–30 % para usadas o sin garantía estatal.

Documentación esencial

Dependientes

• Liquidaciones de sueldo (3–6 meses).
• Certificado de cotizaciones AFP (12 meses).

Independientes

• Boletas de honorarios (12 meses) o carpeta tributaria SII.
• IVA o Renta últimos 2 años.

Crédito con subsidio DS 1 o DS 19

Adjuntar certificado de subsidio, cartola de ahorro y promesa de compraventa; el ahorro se suma al pie.

Costos asociados más allá del pie

Seguros obligatorios

Prima licitada de desgravamen 0,01084 % y de incendio+sismo 0,0149 % sobre saldo; SERNAC detecta diferencias de hasta 8 × según banco.

Gastos operacionales

• Tasación bancaria ≈ 3 UF.
• Estudio de títulos ≈ 2 UF.
• Notaría y CBR ≈ 1,5 UF.

Comisión de prepago

La Ley 18 010 limita a un mes de intereses en créditos UF; 1,5 meses si el préstamo es en pesos.

Simulación de dividendo

Herramientas oficiales

El Simulador CMF Educa calcula cuota, CAE y flujo completo. BancoEstado, Bci y Scotiabank ofrecen simulación online con pie 10 % (FOGAES) o 20 % estándar.

Ejemplo

Propiedad 3 000 UF, pie 300 UF, crédito 2 700 UF a 30 años, tasa 4,15 % (-0,60 pb subsidio): dividendo ≈ 14,5 UF; seguros 0,7 UF → 15,2 UF total.

• Guía de comisiones y costos ocultos en créditos

Errores frecuentes al buscar pie 10 %

No confirmar que la vivienda es nueva y ≤ 4 000 UF

Sin ese requisito, FOGAES no aplica y el banco exigirá 20 %–30 %.

Desconocer la UF

Con IPC 4 % la cuota en pesos sube lo mismo; proyecta tu flujo con escenarios de inflación.

No comparar CAE

Tasa rebajada no siempre implica menor CAE si los seguros o gastos son altos.

Estrategias para consolidar el pie

Subsidios Minvu

Combina DS 1 (30 UF de ahorro) con FOGAES; el subsidio cubre parte del precio y el aval estatal reduce el pie efectivo.

Ahorro programado en cuenta UF

Depositar 1 UF mensual acumula 30 UF en 30 meses, protegiendo contra la inflación.

Portabilidad financiera

Tras 12 meses, puedes refinanciar a mejor tasa: la Ley 21 236 obliga a tu banco a emitir hoja de liquidación en 7 días.

Preguntas frecuentes

¿El pie 10 % aplica a viviendas usadas?

No; hoy solo cubre viviendas nuevas con FOGAES. Algunas letras hipotecarias privadas llegan a 90 % en usadas, pero requieren aval adicional.

¿Puedo sumar FOGAES y subsidio DS 49?

DS 49 no usa crédito bancario; no es compatible con garantía estatal.

¿La rebaja de 60 pb es automática?

Sí, si tu crédito cumple requisitos de la Ley de Subsidio al Dividendo; la banca aplica la tasa ya descontada.

Lograr un pie mínimo de 10 % es posible combinando la garantía FOGAES, el subsidio a la tasa y—si corresponde—subsidios DS 1 o DS 19. Reúne documentos de ingresos, verifica que tu vivienda sea nueva y ≤ 4 000 UF, compara CAE y seguros, y proyecta la UF sobre tu flujo de caja para comprometerte con un dividendo sostenible a largo plazo.

Síntesis de lo nuevo

Además de los requisitos generales (edad, RUT, estabilidad de ingresos y ratio dividendo/ingreso ≤ 30 %), los créditos con cuota inicial mínima que hoy ofrecen bancos chilenos descansan en dos engranajes: la garantía estatal FOGAES, que cubre 60 % del saldo y permite un pie de 10 %, y el subsidio a la tasa promulgado en mayo 2025, que rebaja hasta 60 pb la tasa fija los cinco primeros años. Los bancos universales ya financian 90 % del valor de viviendas nuevas ≤ 4 000 UF; las letras hipotecarias sólo alcanzan 85 %–90 %, y los mutuos endosables mantienen topes históricos de 80 %–85 %. A continuación profundizamos en criterios de evaluación, documentación, costos ocultos y estrategias para no tropezar con la UF ni con las pólizas de seguro más caras del mercado.

• Cómo mejorar tu puntaje crediticio para un mejor crédito

Requisitos bancarios actualizados

Fuentes de ingreso y límites etarios

• BancoEstado: exige antigüedad laboral de 12 meses y permite pie 10 % bajo la línea “Hipoteazo FOGAES”.

• Banco de Chile: la edad de ingreso + plazo no puede superar 82 años; para dependientes, contrato indefinido.

• Scotiabank/Bci: validan boletas de honorarios 12 meses; ratio dividendo/ingreso ≤ 30 %.

Pie mínimo según producto

Garantía FOGAES y subsidio a la tasa

Cómo opera el aval

La Ley 21 514 faculta al Estado a caucionar 60 % del capital inicial; el banco traspasa parte de ese menor riesgo al cliente exigiendo sólo 10 % de pie.

Rebaja de 60 pb

El decreto publicado el 29 de mayo 2025 fija un subsidio directo a la tasa hasta 60 puntos base para créditos con FOGAES, vigente cinco años; medios especializados estiman un ahorro de ≈ $28 millones en un préstamo de 4 000 UF a 30 años.

Documentación detallada

Costos invisibles que suben el CAE

Seguros obligatorios

La última licitación muestra primas mensuales desde 0,01084 % hasta 0,0158 % sobre saldo bancoestado.cl; SERNAC documentó diferencias de más de 180 % entre entidades sernac.cl. Exige la ficha comparativa y piensa en endosar póliza externa equivalente.

Gastos operacionales

• Tasación: ≈ 3 UF.

• Estudio de títulos: ≈ 2 UF.

• Notaría + CBR: ≈ 1,5 UF.
  Estos valores entran en la CAE y pueden elevarla 0,15 puntos si el banco no los bonifica.

Comisión de prepago

La Ley 18 010 limita la penalidad a un mes de intereses en créditos UF; en pesos, sube a 1,5 meses.

Simulación de dividendo y comparación

1. Ingresa a Simulador CMF Educa.

2. Selecciona “Mutuo no endosable en UF, tasa fija”.

3. Introduce monto 2 700 UF, plazo 30 años y tasa 4,15 % (ya rebajada).

4. Descarga la tabla y comprueba CAE; compárala con herramientas de cada banco.

Estrategias avanzadas

Ahorro exprés para completar pie

Programa un PAC de 1 UF mensual en una cuenta habitacional; en 30 meses acumulas 30 UF protegidas contra IPC.

Uso del beneficio tributario 2024–2029

El SII permite rebajar hasta 16 UTA anuales por intereses de créditos para viviendas nuevas; combínalo con FOGAES y subsidio a la tasa para maximizar liquidez.

Portabilidad financiera

Tras 12 meses de vigencia, la Ley 21 236 obliga al banco a emitir la hoja de liquidación en 7 días; utiliza simuladores CMF para testear nueva CAE antes de cambiar.

Preguntas frecuentes (FAQ)