Crédito de vivienda para extranjeros residentes definitivos

Obtener un crédito hipotecario siendo extranjero en Chile es perfectamente viable una vez obtenida la permanencia definitiva: los bancos reconocen esa residencia como equivalente a la nacionalidad chilena para fines de riesgo, siempre que el solicitante cumpla con la política crediticia interna (renta estable, buen comportamiento financiero y pie mínimo). La normativa migratoria (Ley 21 325), la regulación de la CMF y los requisitos publicados por los bancos —BancoEstado, Banco de Chile, Itaú y otros— convergen en cinco grandes exigencias: permanencia definitiva vigente, RUT chileno, historial comercial limpio, acreditación de ingresos en Chile y un pie desde 10 % (o 20-30 % sin garantía estatal). Esta guía explica cada requisito, los documentos y plazos, la diferencia entre mutuos endosables/no endosables y los beneficios complementarios como FOGAES y subsidios Minvu.

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Marco legal y migratorio

Ley 21 325 y permanencia definitiva

La Ley 21 325 de Migración exige al extranjero acreditar residencia continuada (generalmente 2-5 años) y certificado de antecedentes para obtener la permanencia definitiva, requisito indispensable que los bancos verifican mediante la cédula de identidad con estampa “definitiva”.

Equiparación de derechos financieros

Una vez otorgada la permanencia definitiva, el extranjero accede a los mismos derechos financieros de un chileno (Ley DFL 29, art. 175), por lo que las entidades no pueden exigir aval adicional salvo sus criterios internos de riesgo.

Regulación CMF y política bancaria

Mutuos hipotecarios para extranjeros

El Capítulo 4-2 del Compendio de Normas CMF no distingue por nacionalidad, pero instruye a los bancos a conservar respaldo documental de identidad y residencia legal del solicitante.

Requisitos comunes publicados por la banca

BancoEstado

Mayor de 18 años, nacionalidad chilena o extranjera con permanencia definitiva, domicilio comprobable y pie acreditado (mínimo 10 %).

Banco de Chile

Extranjeros con residencia definitiva deben nombrar mandatario judicial chileno (no familiar), presentar contrato indefinido y edad de ingreso menor a 76 años para que la edad + plazo no supere 82 años.

Itaú

Exige RUT vigente, residencia definitiva y contrato laboral indefinido; el proceso de solicitud puede iniciarse 100 % online.

Documentación exigida

Identidad y residencia

• Cédula de identidad chilena para extranjeros con estampa “permanencia definitiva”.
• Pasaporte vigente (solo para corroborar nacionalidad en la escritura).

Comprobantes de ingresos

• Dependientes: liquidaciones de sueldo 3-6 meses y contrato indefinido.
• Independientes: boletas honorarios 12 meses o carpeta tributaria SII.

Antecedentes comerciales

Informe Equifax sin morosidades y comportamiento bancario positivo; la guía de documentación de Aqua I señala que los extranjeros deben demostrar bancarización previa y renta mínima líquida de ≈$1,2 millones para departamentos de 1D-1B.

Pie mínimo y apalancamiento

Financiamiento estándar

La mayoría de los bancos financia hasta 80 % del valor de tasación (pie 20 %) para residentes definitivos; mutuos con letras endosables pueden llegar a 90 % en campañas específicas.

FOGAES y garantía estatal

Desde 2025, el programa FOGAES permite pie desde 10 % y cubre 60 % del saldo para viviendas nuevas ≤4 000 UF, accesible también a extranjeros con permanencia definitiva.

Costos y seguros

Seguros obligatorios

Las primas colectivas licitadas (desgravamen 0,01084 % y incendio+sismo 0,0149 % sobre saldo) se cargan a la cuota; Sernac advierte diferencias de hasta 49 % entre bancos.

Gastos operacionales

Tasación (≈3 UF), estudio de títulos (≈2 UF) y notaría (≈1,5 UF); algunos bancos ofrecen “costo cero” en campañas digitales para atraer residentes definitivos.

Proceso de evaluación y aprobación

Scoring interno y ratios

Los bancos exigen dividendo/ingreso ≤30 %; Banco de Chile destaca estabilidad laboral verificable y relación deuda/patrimonio moderada.

Tiempos de respuesta

Con documentación completa, la pre-aprobación demora 48 h-7 días; la escritura y desembolso, 30-45 días hábiles.

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Estrategias de optimización

Subsidios Minvu compatibles

Residentes definitivos pueden postular a DS 1 tramo 3 (hasta 2 200 UF) presentando cédula extranjera y RUT; ChileAtiende exige cédula definitiva y ahorro mínimo 80 UF para compra.

Portabilidad financiera

Tras 12 meses de antigüedad, la Ley 21 236 permite portar el crédito a un banco con mejor tasa; la hoja de liquidación debe emitirse en 7 días.

Prepago parcial temprano

Amortizar 10 % del saldo en los primeros 5 años recorta intereses y baja la UF aplicada a seguros, según simulaciones CMF Educa.

Errores frecuentes y cómo evitarlos

No regularizar la residencia a tiempo

La cédula temporaria no basta; sin definitiva el banco exigirá aval chileno, elevando costos y garantías.

No acreditar bancarización local

Movimientos solo en cuentas del extranjero dificultan la evaluación; mantén cuenta corriente chilena al menos 6 meses antes de postular.

Subestimar la UF

Con IPC 4 % la cuota en pesos sube en igual proporción; proyecta tu flujo en escenarios de inflación.

Checklist final

• Permanencia definitiva vigente y RUT chileno.
• Contrato indefinido o boletas/sueldo 6-12 meses.
• Ahorro (pie) mínimo 10-20 % o FOGAES.
• Informe Equifax sin morosidad.
• Cartola bancaria chilena con antigüedad.
• Simulación de cuota con seguros y UF.

El crédito hipotecario para extranjeros residentes definitivos reúne las mismas reglas que para un local, añadiendo la verificación migratoria. Con permanencia definitiva, ingresos estables y un pie competitivo—reducible vía FOGAES—los bancos ofrecen hasta 30 años de financiamiento en UF. Comparar tasas, seguros y CAE, prever la variación de la UF y programar prepagos parciales son las claves para endeudarse con seguridad y construir patrimonio en Chile.

• Crédito hipotecario con cuota inicial mínima: requisitos

Los datos proceden de la Ley 21 325 de Migraciones, la Ley 21 514 que creó FOGAES, la Recopilación de Normas de la CMF, fichas comerciales de los bancos y estudios de SERNAC y CMF Educa.

Validación migratoria y equiparación de derechos

Importancia de la permanencia definitiva

La Ley 21 325 reconoce al extranjero residente definitivo casi los mismos derechos civiles y financieros que a un nacional, incluido el acceso al crédito hipotecario. Los bancos exigen la cédula chilena “DEFINITIVA” y un certificado de vigencia emitido por el Servicio Nacional de Migraciones.

Exigencias documentales de identidad

Además de la cédula, Banco de Chile solicita pasaporte vigente y designación de un mandatario judicial chileno para representar al deudor en caso de mora, tal como se detalla en su instructivo de hipotecas para extranjeros.

Evaluación bancaria y ratios de riesgo

Política crediticia estandarizada

La CMF no discrimina por nacionalidad en el Capítulo 4-2 del Compendio de Normas: basta que el solicitante demuestre ingresos estables, comportamiento financiero positivo y pie mínimo conforme al perfil de riesgo.

Requisitos típicos de BancoEstado, Banco de Chile e Itaú

• BancoEstado: pie desde 10 % con FOGAES, cuenta corriente en Chile y antigüedad laboral de 12 meses continuos.
• Banco de Chile: ratio dividendo-renta ≤ 30 %, edad del solicitante + plazo ≤ 82 años, aval chileno opcional si el scoring lo exige.
• Itaú: proceso digital para residentes definitivos, análisis en 48 h y financiamiento máximo 80 % del valor tasación.

Conversión de ingresos y acreditación tributaria

Salarios percibidos en el extranjero

Si parte de tu renta llega del exterior, el banco pide contratos traducidos al español y apostillados, además de boletas de cambio o SWIFT para demostrar trazabilidad; la CMF exige conservar esos respaldos en el expediente digital del crédito.

Carpeta tributaria y declaración de impuestos

El Servicio de Impuestos Internos facilita en línea la Carpeta tributaria para solicitar créditos; su presentación reduce tiempos de análisis porque consolida renta, boletas y declaraciones juradas de honorarios.

Pie, apalancamiento y ventajas estatales

Financiamiento con FOGAES

La garantía estatal cubre 60 % del saldo inicial y permite pie desde 10 %; el portal Gob.cl confirma que la medida aplica sin distinción a residentes definitivos que compren vivienda nueva ≤ 4 000 UF.

Ley de garantías especiales y reglamento

El Diario Oficial publicó la Ley 21 514 (Fondo de Garantías Especiales) que regula la subrogación del Estado frente a la mora y obliga al banco a reportar mensualmente la cartera garantizada a la CMF.

Costos reales del crédito

Seguros licitados y diferencias detectadas por SERNAC

El estudio sectorial del SERNAC evidenció brechas de hasta 49 % entre las primas de desgravamen e incendio cobradas por distintos bancos, aun dentro de la misma licitación colectiva.

Gastos notariales y de tasación

Tasación bancaria promedia 3 UF; estudio de títulos, 2 UF; notaría y registro, 1,5 UF. Algunas campañas digitales bonifican esos costos para extranjeros con residencia definitiva.

Portabilidad financiera y prepago

Plazos y derechos de la Ley de portabilidad

La Ley 21 236 obliga al banco saliente a emitir la hoja de liquidación en siete días hábiles, lo que facilita refinanciar a mejor tasa sin perder la garantía FOGAES.

Comisión de prepago en UF

La Ley 18 010 fija un máximo de un mes de intereses (UF) para hipotecas reajustables; adelantar 10 % del capital los primeros cinco años puede ahorrar hasta 18 % de intereses, según simulaciones de CMF Educa.

Herramientas de simulación y comparación

Simulador CMF Educa

Permite ingresar monto, tasa, plazo y seguros, entregando CAE y dividendo; es la base oficial para comparar ofertas en el mercado.

Simulador BancoEstado para FOGAES

La sección “Crédito Hipotecario FOGAES” de BancoEstado muestra la cuota en pesos con y sin subsidio a la tasa, útil para residentes definitivos con pie de 10 %.

Casos prácticos de perfiles extranjeros

Profesional dependiente

Ingeniera peruana con contrato indefinido de $1,8 millones, saldo de ahorro 12 %, tasa referencial 4,2 % y FOGAES: dividendo $580 000, CAE 5,1 %, aprobación en 10 días hábiles.

Emprendedor independiente

Ciudadano colombiano con empresa de servicios TI, boletas de honorarios 24 meses, renta imponible promedio $2,5 millones, pie 20 %, sin FOGAES: banco exige avalista chileno por volatilidad de ingresos.

Preguntas frecuentes ampliadas

¿Sirve la residencia temporaria?

No; los bancos la consideran insuficiente y pedirán aval chileno o un pie ≥ 40 %.

¿Se puede presentar un seguro de vida extranjero?

Sí, siempre que se endose al banco y cubra al menos el saldo insoluto; debe estar traducido, apostillado y visado por la CMF.

¿El crédito en pesos es mejor opción?

Evita el riesgo UF pero paga tasa nominal hasta 1,5 veces mayor y comisión de prepago de 1,5 meses de intereses, según la CMF.

Con permanencia definitiva, bancarización local y un pie adecuado —reducible mediante FOGAES— los extranjeros tienen acceso pleno a hipotecas chilenas. Comparar CAE, optimizar seguros y planificar prepagos te permitirá convertir la residencia definitiva en un patrimonio sólido, minimizando riesgos asociados a la UF y a la variabilidad de primas bancarias.