Financiamiento para viviendas usadas vs nuevas: ¿Qué conviene?

Financiar una vivienda nueva suele implicar tasas levemente más bajas gracias a subsidios vigentes y garantías constructivas, pero exige pie superior y pago de IVA; la usada ofrece mayor flexibilidad de ubicación, exención de IVA y menor precio por metro cuadrado, aunque enfrenta tasaciones conservadoras y gastos de reparación. La decisión final depende del perfil de ingreso, acceso a subsidios DS1-DS19, plazo de inversión y tolerancia al riesgo de valorización.

• Crédito de vivienda para extranjeros residentes definitivos

Contexto macroeconómico 2024-2025

Comportamiento de las tasas hipotecarias

Evolución reciente

El Banco Central informó que la tasa promedio de créditos de vivienda se mantiene en 4,4 % real a junio 2025, tras el recorte de la TPM a 5 %.

Diferencia de spreads según tipo de inmueble

Reportes de corredoras indican que los bancos aplican primas de riesgo mayores (hasta +30 pb) a viviendas usadas, dado el mayor costo de reparación y liquidez más lenta al ejecutar la garantía.

Demanda y stock de viviendas

La venta de propiedades nuevas cayó 12 % interanual, acumulando un stock de 105 mil unidades sin vender; la oferta usada subió 8 % en portales inmobiliarios, presionando a la baja los precios y abriendo oportunidades para compradores con pie robusto.

Costos tributarios y subsidios

IVA y crédito tributario en viviendas nuevas

Gravamen del 19 %

Desde la Reforma Tributaria 20.780, toda venta de inmuebles nuevos está afecta a IVA de 19 %; la base se calcula sobre el mayor valor de venta descontando terreno y margen de construcción.

Beneficio tributario extraordinario 2024-2029

La Ley 21.631 otorga un crédito fiscal anual (UF 225 tope) a quienes compren vivienda nueva entre 2024-2029, compensando parte del IVA pagado.

Exención de IVA en vivienda usada

La venta de propiedades usadas sigue exenta de IVA, salvo que intervenga empresa constructora con menos de un año de habitabilidad, lo que reduce el costo total de financiamiento.

Subsidios habitacionales combinables con créditos

DS1 y DS49

El DS1 permite comprar vivienda nueva o usada hasta UF 2 600; el DS49 financia viviendas usadas de hasta UF 950 para familias vulnerables.

DS19 y subsidio a la tasa

El DS19 bonifica proyectos de integración social en vivienda nueva, mientras el nuevo “subsidio a la tasa” reduce hasta 60 pb la tasa de créditos en unidades nuevas inferiores a UF 4 000.

Requisitos de financiamiento

Pie mínimo y porcentaje de cobertura

Vivienda nueva

BancoEstado financia hasta 90 % en primera vivienda nueva con subsidio; para segunda vivienda exige pie de 20 %-30 %.

Vivienda usada

Entidades como BCI y MetLife limitan el financiamiento al 80 % en vivienda usada y fijan pie de 30 % si la tasación indica reparaciones pendientes.

Tasación y garantías

Las tasaciones de usadas suelen incorporar descuentos por desgaste (2 %-5 %), lo que reduce el monto de crédito; en nuevas, la tasación se basa en precio de lista y promesa de compraventa.

Ventajas y desventajas comparadas

Vivienda nueva

Pros

• Garantías constructivas de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (plazos 3-5-10 años).
• Menor gasto en reparaciones iniciales.
• Acceso a beneficios tributarios y subsidios especiales.

Contras

• Pago de IVA 19 % sobre la venta.
• Ubicación frecuentemente periférica y menor variedad en el mercado maduro.

Vivienda usada

Pros

• Exención de IVA, menor costo total.
• Ubicaciones consolidadas, cercanía a servicios.
• Potencial de valorización rápida con remodelaciones.

• Tasaciones conservadoras que reducen el monto financiable.
• Posibles costos de mantención y reparaciones inmediatas.

Impacto en el flujo de caja del comprador

Cálculo de dividendo y seguros

El simulador hipotecario de la CMF muestra que un crédito de UF 3 000 a 20 años genera dividendo 15 UF a tasa 4,3 % real; los seguros licitados (desgravamen 0,01084 % y incendio-sismo 0,0149 % mensual) añaden 0,75 UF al pago total.

Ejemplo comparativo

Departamento nuevo UF 3 000

IVA 19 % (UF 570) se financia con crédito; dividendo mensual 18 UF. Beneficio tributario Ley 21.631 devuelve hasta UF 225 en 5 años, amortiguando la carga.

Departamento usado UF 2 700

Sin IVA; dividendo 16 UF; gastos de reparación estimados UF 80. Aun con reparaciones, el costo total en 5 años es inferior en UF 200 frente al nuevo, salvo que se active el subsidio a la tasa.

Estrategias de decisión

Perfil inversionista

Quien busca arriendo rápido prefiere usada céntrica, exenta de IVA y lista para alquilar; la banca exige proyección de arriendo ≥ 1,2 × dividendo en segundas viviendas.

Perfil primera vivienda con subsidio

Familias con DS1 tramo 2-3 obtienen pie subsidiado para nueva o usada; sin embargo, el subsidio a la tasa y garantías constructivas inclinan la decisión hacia nueva si la zona ofrece conectividad aceptable.

Optimización fiscal

Compradores de renta alta pueden recuperar IVA vía arriendo DFL-2 (tercera unidad en adelante) o mediante crédito fiscal Ley 21.631 por vivienda nueva si planean arrendar a largo plazo.

Checklist de evaluación

• Comparar costo total (precio + IVA + tasación + reparaciones).
• Verificar subsidios aplicables (DS1, DS19, subsidio a la tasa).
• Simular dividendo y CAE en simulador CMF.
• Revisar garantías legales y pólizas de seguro.
• Estimar plusvalía proyectada según oferta de unidades sin vender.

La vivienda nueva conviene a quienes califican a subsidios que rebajan tasa o IVA y valoran garantías de construcción; la usada resulta atractiva para inversionistas orientados a arriendo inmediato, con mayor tolerancia a reparaciones y búsqueda de ubicaciones consolidadas. Calcula el costo total, simula tu dividendo, revisa los beneficios tributarios y sopesa la plusvalía proyectada antes de firmar la promesa de compraventa.

• Cómo solicitar un Crédito Pyme en BancoEstado paso a paso

La decisión entre financiar una vivienda nueva o una usada no se reduce a comparar el precio de lista: la carga tributaria (IVA versus exención), los subsidios disponibles, el porcentaje de pie que exigirá el banco, la plusvalía proyectada y los costos ocultos de tasación, seguros y reparaciones cambian drásticamente el costo total del crédito a lo largo de veinte o treinta años. A continuación se profundizan todos esos factores con datos 2024-2025, jurisprudencia y programas estatales vigentes, de modo que puedas estimar —con rigor— cuál alternativa conviene a tu perfil de ingreso, plazo y tolerancia al riesgo.

Escenario de tasas y liquidez 2025

Coste del dinero

El Banco Central informó que la tasa promedio de los créditos de vivienda se mantiene en 4,4 % real anual a junio 2025, tras el recorte de la TPM a 5 %. Analistas de corredoras destacan que, aun con esa baja, los bancos aplican un spread adicional de hasta 30 puntos base a las viviendas usadas por el mayor costo de ejecución de la garantía y la incertidumbre sobre eventuales reparaciones.

Oferta y demanda

El Informe Nacional Inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción calcula que el stock en oferta bordea las 105 000 unidades nuevas a nivel país, reflejando ventas 15 % inferiores al promedio histórico. Esa sobreoferta empuja descuentos y bonos en proyectos nuevos, mientras la publicación de viviendas usadas en portales aumentó 8 % en 2024-2025, ampliando la negociación para el comprador.

Carga tributaria y subsidios diferenciales

IVA en la vivienda nueva

Desde la Reforma Tributaria 20.780 la venta de inmuebles nuevos paga un IVA de 19 %; la base se calcula sobre el mayor valor de la construcción menos terreno y margen del desarrollador. Para amortiguar ese costo, la Ley 21.631 (vigente para los años tributarios 2024-2029) otorga un crédito fiscal anual de hasta 225 UF a quienes compren vivienda nueva con destino habitacional y la mantengan al menos dos años.

Exención en la usada

La venta de vivienda usada permanece exenta de IVA salvo que la efectúe la misma empresa constructora antes de un año de habitabilidad, lo que reduce en casi un quinto el precio total financiado.

Nuevo subsidio a la tasa

El Congreso aprobó en 2025 un subsidio estatal que rebaja hasta 60 puntos base la tasa de los créditos para viviendas nuevas de hasta 4 000 UF y entrega garantía Fogaes de hasta 60 % del valor, vigente por dos años. El beneficio no aplica a promesas firmadas antes del 31 de diciembre 2024 ni a créditos renovados.

Programas MINVU compatibles

DS 1, DS 49 y DS 19

El DS 1 financia compras nuevas o usadas de hasta 2 600 UF; el DS 49 cubre viviendas usadas de hasta 950 UF para familias vulnerables; el DS 19 entrega bonos adicionales en integración social, exclusivamente para unidades nuevas seleccionadas por el Minvu.

Requisitos bancarios comparados

Porcentaje de pie

BancoEstado financia hasta 90 % en primera vivienda nueva con subsidio, pero limita al 70 %-80 % (pie 20-30 %) si se trata de segunda vivienda nueva o cualquier vivienda usada. BCI exige pie de 30 % y renta líquida mínima de 23 UF para viviendas usadas con destino de inversión.

Tasación y descuentos por desgaste

Las tasaciones bancarias aplican un factor de depreciación del 2 %-5 % anual a inmuebles usados, rebajando la base sobre la que se calcula el crédito; las unidades nuevas se tasan al precio de lista mientras haya promesa de compraventa inscrita.

Seguros obligatorios

Los dividendos de ambas opciones incluyen el seguro colectivo licitado: prima de desgravamen 0,01084 % y de incendio-sismo 0,0149 % mensual sobre saldo insoluto en la última licitación BancoEstado 2024-2026.

Costos adicionales y cronograma

Gastos en nueva

Antes de la entrega

Reserva (1 %), promesa en notaría, IVA 19 %, tasación (≈ 3 UF), escritura (≈ 2 UF) y alzamiento futuro.

Después de la entrega

Cerámica, lámparas, cortinas y pago de gastos comunes del primer mes; la postventa cubre fallas por 3-5-10 años según Ley General de Urbanismo y Construcciones.

Gastos en usada

Previos al crédito

Tasación, estudio de títulos y, si corresponde, informe de reparaciones; los costos notariales son idénticos a los de la vivienda nueva.

Post-compra inmediata

Reparaciones estimadas en UF 80-150 según antigüedad y estado; cambio de llaves, pintura, certificación de gas y electricidad conforme a normativa SEC.

Impacto en el flujo de caja

Ejemplo cuantitativo

Departamento nuevo UF 3 000

Precio neto UF 3 570 (incluye IVA). Crédito 2 700 UF a 20 años, tasa 4,15 % (con subsidio 60 pb). Dividendo 16,2 UF; seguros 0,75 UF; costo total 16,95 UF. Crédito fiscal Ley 21.631 devuelve UF 45 al año durante cinco ejercicios (UF 225 totales), equivalente a recortar 1,1 UF mensuales los primeros 60 meses.

Departamento usado UF 2 700

Exento de IVA. Crédito 2 160 UF a 20 años, tasa 4,45 %. Dividendo 13,9 UF; seguros 0,6 UF; gasto inicial en reparaciones UF 90 (prorrateado a 0,38 UF/mes en diez años). Carga mensual comparada: 14,88 UF, 2,07 UF inferior a la opción nueva después de aplicar el crédito fiscal.

Valorización y plusvalía proyectada

Factores que impulsan plusvalía en nueva

La industrialización y los bonos DS 19 concentran proyectos cerca de ejes de transporte, donde la plusvalía media alcanza 6 % real anual los primeros cuatro años, según la consultora Tinsa.

Detonantes en usada

Ubicaciones consolidadas, futuro desarrollo de líneas 8 y 9 de Metro y planes comunales de regeneración urbana elevan la demanda por unidades de segunda mano en comunas como Ñuñoa, Providencia y Santiago Centro, con plusvalía histórica de 4 %-5 % real al año.

Estrategias de elección

Comprador con subsidio y primer crédito

Si calificas a DS 1 tramo 2-3 y puedes completar el pie, la vivienda nueva maximiza beneficios (crédito fiscal + subsidio a la tasa + garantías de postventa).

Inversionista orientado a arriendo

Prefiere usada exenta de IVA en zona de alta ocupación; negocia pie 30 %, proyecta arriendo ≥ 1,2 × dividendo e incluye seguro de renta para cubrir vacancias.

Segundo hogar vacacional

La vivienda nueva en eje costero garantiza menos manutención y mayor facilidad para reventa futura; la usada puede requerir obra estructural para cumplir norma térmica vigente.

Lista de comprobación final

• Calcula costo total (precio + IVA + reparaciones + seguros + intereses).
• Verifica subsidios disponibles (DS 1, DS 19, DS 49, subsidio a la tasa).
• Simula CAE en la plataforma oficial CMF para ambos escenarios.
• Confirma pie exigido y ratio dividendo/renta con tu banco.
• Revisa garantías constructivas (nueva) o estudio de títulos y certificado de habitabilidad (usada).
• Proyecta plusvalía según stock y desarrollo urbano.

La vivienda nueva ofrece el paquete más robusto de incentivos fiscales (crédito Ley 21.631, subsidio a la tasa, DS 19) y menor costo de mantención inicial, a cambio de pagar IVA y exigir un pie alto. La vivienda usada se beneficia de la exención tributaria, la flexibilidad de ubicación y la posibilidad de capturar plusvalía rápida mediante remodelaciones, pero requiere un pie mayor y soporta tasaciones conservadoras y costos de reparación. Evalúa tu flujo de caja, horizonte de inversión, elegibilidad a subsidios y sensibilidad frente al riesgo de valorización para elegir la alternativa que realmente te convenga.